【特集1】みんな”サブリース”使ってるの？そもそも”サブリース”理解できてる？
みなさんこんにちわ。まめしばしゅーたんです。
突然ですが、先日のこちらのニュースご存知でしょうか。
不動産の転貸契約「サブリース」を使った悪用投資斡旋の事実が発覚しました。
記事を分かりやすく説明しますね。まず問題点は大きく2つ。
①正式契約書とは別に、偽物印鑑を使って売買金額を水増しした隠れ契約書の作成
→二重契約は違反です！
②本来投資案件では利用できない固定金利型住宅ローン「フラット35」を使い、融資実行
→投資案件使っちゃだめです！
実際どんな事案かと言えば、、、こんな感じです。
「不動産会社が顧客に3,000万円で区分マンションを売買することが決定し、3,000万の売買契約書を作成。偽物印鑑を使い、3,500万での偽物売買契約書も作成。融資してくれる金融機関には3,500万の偽物契約書を提出し、「フラット35」で融資実行。実際の売買金額3,000万円との差額500万円をサブリース会社の保証金と顧客紹介をしてくれたブローカーの2者に支払った」
今回、サブリースの仕組み自体は、ただ悪用されただけなのですが、”家賃保証をしてくれる”という甘い言葉に騙されてしまう人が後を絶たないのも事実。皆さんには、甘言にリスクはつきものということも認識してもらいたいです。なので、今日はサブリースのメリット・デメリットについて、一緒に考えていきたいと思います。
そもそも”サブリース”ってなんなのさ？
そうですよね。サブリースって言葉。僕もそんなに詳しくは知りませんでした。記事を参照すると、、、
「業者が物件を所有者から借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を保証して支払う仕組み」
のことです。業者とはサブリース業者（不動産業者）のこと。つまり、「賃貸物件に人が住んでいなくても、賃貸オーナーに家賃が入ってくる仕組み」ということです。なんとも涎の出る仕組みでしょうか笑
サブリースのメリットは？？
涎だらだらになりそうな仕組みです。ただ、落ち着いて下さい。そんなに良いもの世の中早々ありません。そもそも良ければ、不動産業者が営業しなくても皆サブリース使いますからね。まず、メリットから考えていきましょう。大きく4つあります。
メリット１ 安定した家賃が手に入る
図２を見て下さい。サブリース契約の場合は、不動産業者が物件を一括借り上げしてくれますね。そのため、入居者の有無に関係なく家賃が手に入ります。これは空室リスクや滞納リスクの回避でもあります。特に、滞納リスクは減収だけでなく、裁判など人的な問題にも発展します。その点、大いに安心できます。
メリット２ いろいろ楽
サブリースの場合、物件管理運用責任を負うのは不動産業者になります。そのため、物件オーナーがやることと言えば、不動産業者とやり取りをするくらいです。水道管が凍結したとか、水漏れしてるとか、そんな面倒なお悩み解決も全て業者がやってくれます。これは本当に楽です。
メリット３ 確定申告も簡単
意外と面倒くさい確定申告。サブリースの場合、オーナーの収入は業者からの家賃、費用はサブリース会社への手数料のみ。そのため、収支管理がシンプルになり、税務上の手間も減ります。サブリース契約を結んでない場合は、入退去のたびに発生する費用を計上しなければなりませんし、家賃も安定的ではありません。そのため、税務も複雑となり、多くは税理士に依頼しているかと思います。この点が簡単になるのは、本当に感嘆です。
メリット４ 訴訟の当事者にもならずに済む
滞納や退去の際に、裁判となる場合が稀にあります。サブリースの場合、借主にとってのオーナーはサブリース会社となるので、物件オーナーは訴訟の当事者にならずに済みます。傍観しつつ、安定した家賃収入を手に出来ます。
サブリースのデメリットは？
メリットは理解できましたでしょうか。良いことづくしじゃん！？そう思っている人も多いでしょう。実は、メリットと違い、デメリットは数多くあります笑。考えられるものをひたすら上げていきます。
デメリット１ 家賃収入が最大化できない
賃借人の支払い家賃から保証料を引いたものが、物件オーナーの家賃収入となります。そのため、サブリースを使わない場合の家賃収入よりは少なくなります。これは仕方がないことです。家賃を最大化したければ、自己経営が一番です。
デメリット２ 家賃が減額される可能性がある
サブリース契約時に次の文言が入っている場合があります。
「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」
この文言を見かけたら、サブリース会社の状況次第で家賃減額請求をされる可能性があります。常に一定の家賃収入ではないんだということを肝に銘じておきましょう。
デメリット３ 中途解約されるかも
サブリース会社は、図3のように長期保証を謳っているところが多いです。
しかし、経済情勢の変化や家賃の減額請求などに応じれない場合、サブリース契約を解約されてしまう可能性があります。サブリースの長期保証を元に資金返済計画も考えていたのに、、、ということもありますが、これも仕方のないことです。安定しているようで不安定だということを覚えておきましょう。
デメリット４ 変な人が住んでいるかも？
物件オーナーに賃借人を選ぶ権利がなく、入居者が変な人である場合があります。僕はこれが一番の問題だと思っています。サブリース会社も一定の入居審査は設けているはずですが、物件オーナーの基準とは違います。モラルの無い人やサブリース会社の意向で入居してくる人もいます。普通は、自分の物件に変な人とか住んでほしくはありませんよね？
デメリット５ 会社の倒産リスク
サブリース会社が経営不振等で倒産してしまう場合も考えられます。その場合、賃借人とサブリース会社とで結んでいた賃貸借契約は物件所有者に引き継がれます。この時に、一斉のリスクを抱え込むことになります。訴訟中だったら、、、変な人が住んでいたら、、、どうしますか？人生大悪転です。
デメリット６ 引継ぎがうまくいかない可能性
サブリース会社を変えなければならない場合、当然入居者情報や賃貸契約を引き継がなければなりません。この際、敷金の管理ができていない、建物の維持管理の履歴が残ってない、そもそもメンテナンスがいい加減などの理由で、莫大な修繕費用がかかる、という話にまで発展することもあります。そして、それら費用を誰が負担するんだという問題も残ります。
デメリット７ 免責期間がある場合も
契約次第ですが、新築時、もしくわ退去時に免責期間を設けられることがあります。
これは、サブリース会社が家賃を物件オーナーに支払わなくてもいいよ、という期間のことです。その間はオーナーの無収入となります。
結局サブリースは使ったほうが良いの？
以上、サブリースのメリット・デメリットを包括的に考えてきました。皆さんの中には、「結局使ったほうが良いの？」と疑問が残っている事でしょう。この答えは、「物件規模と収益による」です。つまり、大規模で収益性が高いため、自己経営でもある程度の収益が見込めるが、リスクヘッジしながら収益を安定させて時間を節約したい、といった人には利用価値があると思います。しかしながら、それ以外の場合は、利用しないのが無難です。
ちなみに、僕は上記関係なく絶対に利用しませｎ。というのも、不動産と人が織りなすストーリーが時には感動的で、時には教訓を残すと知っているからです。不動産投資の魅力もここにあると思っています。単純にお金欲しいなら他のことやります笑不動産大変ですから！
じゃあねっ！
【参考】
サブリースのデメリット・問題点とその解決方法｜家を貸す・持ち家を賃貸に出して賃料収入を得るなら【イエカレ】
サブリースとは？メリットデメリットとトラブル回避のための注意点
