まめしばしゅーたんの不動産日記

区分マンションのリノベーション再販に3年従事していたまめしばしゅーたんと不動産投資について考えていきましょう。不動産投資未経験者が実際に初めて運用するまでの記録です。戸建て投資を中心に扱います。

【特集2】不動産仕入れ営業マン必須!~不動産相場の覚え方~

不動産投資 初心者 まめしばしゅーたん

図1不動産仕入れ営業マン必須!~不動産相場の覚え方~

みなさんこんにちわ。まめしばしゅーたんです。

先日こんな記事を見かけました。

news.yahoo.co.jp

なんと神奈川県の本厚木駅周辺がマンション激戦区になっているそうです!

まぁ驚き一杯に表現してますが、これある程度予想通りでした笑

区分マンションのリノベーション再販業に従事していた時代、一都三県(東京・千葉・埼玉・神奈川)で僕が行ったことのないエリアは数えるほどしかありません。仕入れもこなしていた身としては、不動産相場と土地勘、土地の未来予想は必須事項となっていたのです。ただ、これ初めから出来ていたわけではありません。

 

学生の頃から都内の小さな不動産会社に勤めていました。社長と部長と僕の3人しか営業マンがいなかったので、「この会社大丈夫か??」と思いながら、社長の言うとおりに日々を過ごしていました。

ちなみに、僕は素直さ0です。そのため、部長とはめちゃくちゃ喧嘩してました。お互い離れ離れになった今はとても仲良くやってますが、本当に色々ありました笑

これは後日談で書ければと思います。

 

さて、そんな素直さ0な僕が社長の言うことをひたすら聞いていたのにも理由があります。うちの社長、めちゃくちゃ凄い技持ってたんです。このスキル持ってると不動産業界では死ぬことない代物。何かと言うと、、、

区分マンションの成約価格を当てれるんです!

しかも図面見ただけで!

いやいや嘘だろとか思ってるじゃないですか。マジですから。

僕が「これ仕入れどうですか?」と聞くと、「多分○○が売れ筋だから収支合わんな。駄目だ」と即答するレベル。数か月後のレインズを見ると、ドンピシャ○○で売買終了。なんてことが日常茶飯事でした。

そんなこんななので、素直さ0な僕は社長がいうことを素直にやるようにした訳です。そうすれば、この社長に近づけると!

 

ちなみに、この話聞いてやばさを感じなければ、ソッとブログ閉じて下さい笑

やばいなと思った人は、続きをどうぞ。

 

さて、前置き長くなりましたが、今日は不動産仕入れ営業マンにぜひ持ってもらいたいスキル”不動産相場”について、社長に教えてもらった方法を伝授したいと思います。かなり地味ですが、確実に身になります。僕も行ったことあるエリアの区分マンション相場は7~8割程度言い当てれるようになりました。

取るべきアクションは3つしかありません。

 

アクション1 1日100件レインズから図面を印刷し分析すべし

アクション2 実際に行くべし

アクション3 地場業者に相場を聞くべし

 

この3つをひたすら繰り返していくだけです。ではそれぞれ説明していきますね。

アクション1 1日200枚レインズから図面を印刷し分析すべし

まあ、タイトル通りです。目指すは「物件図面見ただけで成約価格を言い当てる」ですから、図面を見まくって分析しまくるのは必須です。僕は1日min200枚と自分に課してました。まずは、好きなエリアで条件設定して、レインズから現在売り出されている物件の図面、そして成約図面を100枚ずつ印刷しましょう。

例えば、「売マンション/中古マンション/新宿駅/徒歩15分圏内/70㎡以上」といった具合です。

そうして図面を計200枚印刷したら、各図面を分析していきます。

 

分析時の必須事項は以下のとおりです。

①赤文字で現在売り出し価格(成約価格)での坪単価を記入

→実務では、1㎡=0.3025坪。そのため「売り出し2000万の70㎡のマンションの坪単価は、2000万÷70㎡÷0.3025≒94.45万円/坪」となります。

②駅徒歩距離、築年、内装状況を他物件と相互比較し、頭に叩き込む

→頭の中でデータセットを作成するイメージです。

※成約図面の場合は、成約年の不動産市況も頭に入れておきましょう。2009年と2015年だと同じマンションの同じ部屋でも値段全く別物ですので!

 

やることはこれだけです。ぶっちゃけ地味なので、初めは苦痛です。ただ、何千物件とやってると途中から妙な納得感が出てきます。このレベルに達したらしめたものです!

アクション2 実際に行くべし

アクション1をこなしたエリアに行き、いくつか物件を見てみましょう。内覧できればベストです。図面と現物ではかなりの相違がある場合もありますし、行って見る事で分かることもあります。この段階でエリアの特徴を掴みましょう。住環境はどうなのか。学校、病院、公園はどれほどあるのか。空気がきれいか、汚いか。うるさいのか、静かなのか。マクロからミクロまで肌で感じ取るようにしましょう。

アクション3 地場業者に相場を聞くべし

最後に地場業者に突して、物件相場を聞きましょう。もちろん、売買をやっている業者ですよ。例えば「この売り物件の買取検討してるのですが、この物件ってフルリフォームするといくらぐらいになりますかね」といった切り口です。この時に、アクション2で感じた疑問点なども聞けるとベスト。なんだかんだ地場業者が一番エリアを知ってます。

余裕があれば、賃貸業者にも突して「この売り物件、賃貸だといくらぐらいつきますかね」と聞くのも良しです。売買相場と賃貸相場は必ずしも比例しませんが、参考情報としてはかなり役立ちます。この点も時間があれば記事にしたいと思います。

 

あとは行動のみです!不動産相場を完璧にしたいという方はぜひ上記お試しください。時間はかかるし、地味ですが、、、確実に仕入れの役に立ちます。

不動産投資 初心者 まめしばしゅーたん

気合い入れて頑張りましょう!

余談ですが、合コンなどでも役立ちます笑

地理が分かるのは本当にお得です。皆さんお得大好きですよね??

「えーなんでそんな知ってるの?」とか相手に言われたら、良い意味でも悪い意味でも完全に興味引けてるので、一歩リードです!!

 

今回ざっくりとしか書いてないので、分からない点などありましたら、コメントにてお願いします!なんでもお答えします!

じゃあねっ!