【特集4】激論！不動産投資の是非は如何に！？
みなさん、こんにちわ。まめしばしゅーたんです。
世間では「五体不満足」の著者である乙武洋匡さんの婚約報道がにぎわいを博してますね。あれ、完全に事実無根なのですが、マスコミのせいでほとんどの人は事実だと認識してしまっているのではないでしょうか。マスコミのやることにはほとほとあきれ果ててているのですが、報道の必要性からもプロとして恥ずかしくない、偏りのない仕事をしてもらいたいものだと考えている今日この頃です。
さて、恥ずかしくないのかというと、以下の記事を思い浮かべるものです。
この記事を読んで、どうして先の感情が沸き上がるのかというと、、、借入前提という立場からしか不動産投資の是非を論じていないからです。片一面過ぎませんか？不動産投資、キャッシュでやるという方法もあるはずなのですが、なぜ一番重要な部分に全くフォーカスせずに議論展開しているのでしょうか。本当に不思議でならなかったのです。
とはいえ、不動産投資の是非は多くの人が気になるところ。記事を追いつつ、一緒に考えていきたいと思います。
玉川氏の不動産投資消極理由
１ 投資物件の利回りは低下傾向
２ 地方・郊外は供給過多で過当競争
３ 都市の好物件はプロ筋と競合
玉川氏は上記理由により、不動産投資に消極的だということです。
各論で僕の意見を加筆していきますね。
１ 投資物件の利回りは低下傾向
確かに。この傾向は都市部においてはかなり顕著になってきているように感じます。僕の営業マン時代には、ワンルーム区分マンションなんかは表面利回りで10％取れれば御の字なんて言う業者もあったくらいです。ただ、都市部においては、です。地方の物件にはまだまだ20%・30%なんて高利回りの物件が眠っています。その物件をどう回していけるかが、不動産投資の醍醐味でもあるはず。利回り低下してるから他の投資案件に目を逸らす人が増え、不動産投資市場参加者が減るので、ある意味チャンスです。ちょっぴり手のかかる高利回り物件を狙いにかかりましょう！
２ 地方・郊外は供給過多で過当競争
人口減+少子高齢化に突入し、その影響を顕著に受けている地方・郊外では、新築が増える一方で、空家の撤去が進まず、物件の供給過多に陥ってます。ただ、何度も言いますが、ピンチはチャンスです。記事中にて菅井さんがおっしゃるように、地方・郊外の物件オーナーは高齢であることが多く、物件も似たり寄ったりのものが多いものです。こうした状況だからこそ、差別化のための1手は本当に効果的です。物件のテーマを決める、内装にワンポイントいれる等行うだけでも、エリアでの物件価値を高めることは容易にできるでしょう。実際、僕が扱っていた区分マンションもちょっと内装にアクセントクロスを入れただけで、競合物件より魅力が増し、直ぐに客付け出来ました。地方・郊外だからこそのチャンスがあるということ、頭の片隅に入れておきましょう。
３ 都市の好物件はプロ筋と競合
これはしょうがないです。良い物件は良い投資家のもとに先に紹介されてしまいます。ただ先にも話したように、別に都市である必要はないんですよ。であれば、十分やりようはあります。プロ筋の選ぶ物件は、キャピタルゲインとインカムゲインの同時狙い、さらには節税効果も考えたい。そうすると物件価格が比較的高くなってくるはず。であれば、グロスの小さな、インカムしか狙えないような物件はプロと競合することは少なくなります。市場の中でどう闘うのが良いのか、その戦略はしっかりと考えておきましょう。
ちなみに、ポールさんの不動産投資のやり方は非常に勉強になります。ニッチなだけでなく、後からの参入障壁が高いやり方です。ただ、ポールさんだから出来ている気がしてならないのですが笑
準備と勉強が大事
今まで不動産投資の消極的理由を見てきました。もう一度言いたいのですが、不動産投資のネガティブ要因なんて見方を変えればチャンスでしかないってことです。借入なんかせず、キャッシュ一括払いして、地方のグロス小さな物件に労働力投下して客付けしてみればよいのです。ただ、リスクは増します。都市部に比べて客付けも難しくなります。その他にも、色々なリスクが考えられることでしょう。そうしたものには、知識と情報を身に着けて対処するしかないのです。
漫画「ドラゴン桜」でも言ってるじゃないですか。「知る」ことは強力な武器であり、「知らない」ことは実に恐ろしいことだと。
不動産投資を成功させるために、キャッシュを貯めながら一生懸命勉強していきましょう。いざ始める時のためにも。
じゃあねっ！
