【特集4】激論！不動産投資の是非は如何に！？
みなさん、こんにちわ。まめしばしゅーたんです。
世間では「五体不満足」の著者である乙武洋匡さんの婚約報道がにぎわいを博してますね。あれ、完全に事実無根なのですが、マスコミのせいでほとんどの人は事実だと認識してしまっているのではないでしょうか。マスコミのやることにはほとほとあきれ果ててているのですが、報道の必要性からもプロとして恥ずかしくない、偏りのない仕事をしてもらいたいものだと考えている今日この頃です。
さて、恥ずかしくないのかというと、以下の記事を思い浮かべるものです。
この記事を読んで、どうして先の感情が沸き上がるのかというと、、、借入前提という立場からしか不動産投資の是非を論じていないからです。片一面過ぎませんか？不動産投資、キャッシュでやるという方法もあるはずなのですが、なぜ一番重要な部分に全くフォーカスせずに議論展開しているのでしょうか。本当に不思議でならなかったのです。
とはいえ、不動産投資の是非は多くの人が気になるところ。記事を追いつつ、一緒に考えていきたいと思います。
玉川氏の不動産投資消極理由
１ 投資物件の利回りは低下傾向
２ 地方・郊外は供給過多で過当競争
３ 都市の好物件はプロ筋と競合
玉川氏は上記理由により、不動産投資に消極的だということです。
各論で僕の意見を加筆していきますね。
１ 投資物件の利回りは低下傾向
確かに。この傾向は都市部においてはかなり顕著になってきているように感じます。僕の営業マン時代には、ワンルーム区分マンションなんかは表面利回りで10％取れれば御の字なんて言う業者もあったくらいです。ただ、都市部においては、です。地方の物件にはまだまだ20%・30%なんて高利回りの物件が眠っています。その物件をどう回していけるかが、不動産投資の醍醐味でもあるはず。利回り低下してるから他の投資案件に目を逸らす人が増え、不動産投資市場参加者が減るので、ある意味チャンスです。ちょっぴり手のかかる高利回り物件を狙いにかかりましょう！
２ 地方・郊外は供給過多で過当競争
人口減+少子高齢化に突入し、その影響を顕著に受けている地方・郊外では、新築が増える一方で、空家の撤去が進まず、物件の供給過多に陥ってます。ただ、何度も言いますが、ピンチはチャンスです。記事中にて菅井さんがおっしゃるように、地方・郊外の物件オーナーは高齢であることが多く、物件も似たり寄ったりのものが多いものです。こうした状況だからこそ、差別化のための1手は本当に効果的です。物件のテーマを決める、内装にワンポイントいれる等行うだけでも、エリアでの物件価値を高めることは容易にできるでしょう。実際、僕が扱っていた区分マンションもちょっと内装にアクセントクロスを入れただけで、競合物件より魅力が増し、直ぐに客付け出来ました。地方・郊外だからこそのチャンスがあるということ、頭の片隅に入れておきましょう。
３ 都市の好物件はプロ筋と競合
これはしょうがないです。良い物件は良い投資家のもとに先に紹介されてしまいます。ただ先にも話したように、別に都市である必要はないんですよ。であれば、十分やりようはあります。プロ筋の選ぶ物件は、キャピタルゲインとインカムゲインの同時狙い、さらには節税効果も考えたい。そうすると物件価格が比較的高くなってくるはず。であれば、グロスの小さな、インカムしか狙えないような物件はプロと競合することは少なくなります。市場の中でどう闘うのが良いのか、その戦略はしっかりと考えておきましょう。
ちなみに、ポールさんの不動産投資のやり方は非常に勉強になります。ニッチなだけでなく、後からの参入障壁が高いやり方です。ただ、ポールさんだから出来ている気がしてならないのですが笑
準備と勉強が大事
今まで不動産投資の消極的理由を見てきました。もう一度言いたいのですが、不動産投資のネガティブ要因なんて見方を変えればチャンスでしかないってことです。借入なんかせず、キャッシュ一括払いして、地方のグロス小さな物件に労働力投下して客付けしてみればよいのです。ただ、リスクは増します。都市部に比べて客付けも難しくなります。その他にも、色々なリスクが考えられることでしょう。そうしたものには、知識と情報を身に着けて対処するしかないのです。
漫画「ドラゴン桜」でも言ってるじゃないですか。「知る」ことは強力な武器であり、「知らない」ことは実に恐ろしいことだと。
不動産投資を成功させるために、キャッシュを貯めながら一生懸命勉強していきましょう。いざ始める時のためにも。
じゃあねっ！
【特集3】今後の不動産市場を考えてみよう！
みなさん、こんにちわ。まめしばしゅーたんです。
不動産経済研究所が昨晩、マンション統計を発表しましたね。ご覧になりましたか？
「全国の新築マンション発売戸数、平均価格のいずれも昨年比でプラスになった」と報じています。背景には、人手不足による人件費などの建築コストが高騰していること、都市部での用地確保の難しさが挙げられています。
今回はこのニュースを様々な視点から見ていこうと思います！
まずは、首都圏の新築マンションと発売戸数と平均価格の推移です。
上図より発売戸数は3万7132戸と前年をわずかに上回っているのに対し、平均価格は5871万円と前年をやや下回っています。これは、東京都心部の高額物件の発売戸数の減少に起因しています。
では、地方の状況はどうなのでしょうか。
表①、表③から首都圏の数字を差っ引き作った、地方のマンション発売戸数と価格推移は以下のとおりです。
地方マンションの発売戸数と平均価格を図化してみて分かったことは、首都圏と何ら変わらない推移だということでした笑
見づらくてすいません。Excelあんまり得意でないのです。。。
不動産市況の歴史的な経緯を紐解いてみましょう
バブル崩壊を機に、不動産価格は低迷を辿りました。2008年までは少しずつ快方に向かって行ったものの、リーマンブラザーズの破綻による「リーマンショック」にて多くの人々が予想だにしない不況となりました。日本ではそこまで大きな影響を受けはしませんでしたが、本国アメリカでは身の毛もよだつような出来事だったそうです。とはいえ、9月12日の日経平均終値12,214円が10月28日には6,994円まで下がったわけですが。。。サブプライムローンのデフォルト化を発端とした様々な資産価値の暴落、アメリカの経済悪化、その様子は映画「マネー・ショート 華麗なる逆転」をご覧になって頂ければ臨場感たっぷりとお楽しみいただけるかと思います！
今後の不動産市場はどうなっていくのか⁉
”過去”が分かれば、次は”未来”です。この先、不動産市場がどうなっていくのかというテーマは、不動産に興味がある者としては非常にそそる話題なはず。特に、2020東京オリンピック・パラリンピックが控えている今、その後どうなるのかは、巷の至るところで話題に上がっているのではないでしょうか。本日は〆として今後の不動産市場について一緒に考えていきたいと思います。
みなさん、2012年のロンドンオリンピック・パラリンピックを覚えてますか。体操の内村航平選手が84年ロサンゼルス以来28年ぶりの個人金メダルに輝き、澤穂希選手率いる日本女子サッカーが見事銀メダルを獲得したロンドンオリンピック。さらに、ロンドンパラリンピックは過去最高ともいわれる成功を収めた大会でもあります。つまり非の打ち所のないほど最高の大会だったのです。
ちなみに、このロンドンオリンピック・パラリンピックがイギリスの不動産市場にどれほど影響を与えたかご存知ですか？実は、、、ほとんど影響を与えていなかったのです。「おーなんで？」と思われた方もいるかと思います。
まず、不動産市場に影響を与える素因数を考えてみましょうか。皆さんはどんな要因があると思いますか？実は、大きく分けて2つです。それは、需要と供給です。「そんだけ？」って思いますか？はい。そんだけです。不動産市場というのは非常に流動性が低く、需要と供給にゆっくりと反応することで形作られるのです。そのため、需要面として人口や雇用率、賃金などが影響を与え、供給面として労働力や材料コスト、金融政策などが影響を与えると考えられます。
これを踏まえた上でのロンドンオリンピック・パラリンピックですが、たかだか1か月程度のイベントで需給が大きく変わるかと言ったら、そんなことなかったわけですね。一時的に、オリンピックパーク周辺の地価は上がったそうですが、首都ロンドンの方が世界の好景気を受けて上がり幅が多かったようです。その時期は日本の新築マンション統計も右肩上がりですから、納得できるかと思います。
そのため、2020東京オリンピック・パラリンピックにおいても、さして不動産市場に大きな変動はないのではないかと考えます。選手村のできる江東区などの臨海部は不動産高騰が見受けられますし、この傾向は続いていくかと思われますが、2021年にはある程度オリンピック・パラリンピックによる波及効果は落ち着くのではないかと思います。
ここでお伝えしたいのは、ぜひ読者の皆さんには、オリンピック・パラリンピックなどのスポットイベントが不動産市場に影響を与えるのかという問いに振り回されることなく、世界経済から日本経済、マクロからミクロといった幅広い視点で不動産市場を捉えて貰いたいということです。
ちなみに、経済ニュース分野ではDJNobbyという僕のおすすめパーソナリティーがいます。昨日の経済を毎朝5分で！を理念に、分かりやすくコンパクトに説明しています。通勤通学のお供として本当に重宝するので、まず1日騙されたと思ってVoicy聞いてみて下さい！
きのうの経済を毎朝5分で！ by DJ Nobby/ Voicy - 今日を彩るボイスメディア
これから一緒に経済から不動産市場まで勉強していきましょう！
そんじゃっ！
【特集2】不動産仕入れ営業マン必須！～不動産相場の覚え方～
みなさんこんにちわ。まめしばしゅーたんです。
先日こんな記事を見かけました。
なんと神奈川県の本厚木駅周辺がマンション激戦区になっているそうです！
まぁ驚き一杯に表現してますが、これある程度予想通りでした笑
区分マンションのリノベーション再販業に従事していた時代、一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）で僕が行ったことのないエリアは数えるほどしかありません。仕入れもこなしていた身としては、不動産相場と土地勘、土地の未来予想は必須事項となっていたのです。ただ、これ初めから出来ていたわけではありません。
学生の頃から都内の小さな不動産会社に勤めていました。社長と部長と僕の3人しか営業マンがいなかったので、「この会社大丈夫か？？」と思いながら、社長の言うとおりに日々を過ごしていました。
ちなみに、僕は素直さ０です。そのため、部長とはめちゃくちゃ喧嘩してました。お互い離れ離れになった今はとても仲良くやってますが、本当に色々ありました笑
これは後日談で書ければと思います。
さて、そんな素直さ０な僕が社長の言うことをひたすら聞いていたのにも理由があります。うちの社長、めちゃくちゃ凄い技持ってたんです。このスキル持ってると不動産業界では死ぬことない代物。何かと言うと、、、
区分マンションの成約価格を当てれるんです！
しかも図面見ただけで！
いやいや嘘だろとか思ってるじゃないですか。マジですから。
僕が「これ仕入れどうですか？」と聞くと、「多分○○が売れ筋だから収支合わんな。駄目だ」と即答するレベル。数か月後のレインズを見ると、ドンピシャ○○で売買終了。なんてことが日常茶飯事でした。
そんなこんななので、素直さ０な僕は社長がいうことを素直にやるようにした訳です。そうすれば、この社長に近づけると！
ちなみに、この話聞いてやばさを感じなければ、ソッとブログ閉じて下さい笑
やばいなと思った人は、続きをどうぞ。
さて、前置き長くなりましたが、今日は不動産仕入れ営業マンにぜひ持ってもらいたいスキル”不動産相場”について、社長に教えてもらった方法を伝授したいと思います。かなり地味ですが、確実に身になります。僕も行ったことあるエリアの区分マンション相場は7~8割程度言い当てれるようになりました。
取るべきアクションは3つしかありません。
アクション１ 1日100件レインズから図面を印刷し分析すべし
アクション２ 実際に行くべし
アクション３ 地場業者に相場を聞くべし
この3つをひたすら繰り返していくだけです。ではそれぞれ説明していきますね。
アクション１ 1日200枚レインズから図面を印刷し分析すべし
まあ、タイトル通りです。目指すは「物件図面見ただけで成約価格を言い当てる」ですから、図面を見まくって分析しまくるのは必須です。僕は1日min200枚と自分に課してました。まずは、好きなエリアで条件設定して、レインズから現在売り出されている物件の図面、そして成約図面を100枚ずつ印刷しましょう。
例えば、「売マンション/中古マンション/新宿駅/徒歩15分圏内/70㎡以上」といった具合です。
そうして図面を計200枚印刷したら、各図面を分析していきます。
分析時の必須事項は以下のとおりです。
①赤文字で現在売り出し価格（成約価格）での坪単価を記入
→実務では、1㎡＝0.3025坪。そのため「売り出し2000万の70㎡のマンションの坪単価は、2000万÷70㎡÷0.3025≒94.45万円/坪」となります。
②駅徒歩距離、築年、内装状況を他物件と相互比較し、頭に叩き込む
→頭の中でデータセットを作成するイメージです。
※成約図面の場合は、成約年の不動産市況も頭に入れておきましょう。2009年と2015年だと同じマンションの同じ部屋でも値段全く別物ですので！
やることはこれだけです。ぶっちゃけ地味なので、初めは苦痛です。ただ、何千物件とやってると途中から妙な納得感が出てきます。このレベルに達したらしめたものです！
アクション２ 実際に行くべし
アクション１をこなしたエリアに行き、いくつか物件を見てみましょう。内覧できればベストです。図面と現物ではかなりの相違がある場合もありますし、行って見る事で分かることもあります。この段階でエリアの特徴を掴みましょう。住環境はどうなのか。学校、病院、公園はどれほどあるのか。空気がきれいか、汚いか。うるさいのか、静かなのか。マクロからミクロまで肌で感じ取るようにしましょう。
アクション３ 地場業者に相場を聞くべし
最後に地場業者に突して、物件相場を聞きましょう。もちろん、売買をやっている業者ですよ。例えば「この売り物件の買取検討してるのですが、この物件ってフルリフォームするといくらぐらいになりますかね」といった切り口です。この時に、アクション２で感じた疑問点なども聞けるとベスト。なんだかんだ地場業者が一番エリアを知ってます。
余裕があれば、賃貸業者にも突して「この売り物件、賃貸だといくらぐらいつきますかね」と聞くのも良しです。売買相場と賃貸相場は必ずしも比例しませんが、参考情報としてはかなり役立ちます。この点も時間があれば記事にしたいと思います。
あとは行動のみです！不動産相場を完璧にしたいという方はぜひ上記お試しください。時間はかかるし、地味ですが、、、確実に仕入れの役に立ちます。
余談ですが、合コンなどでも役立ちます笑
地理が分かるのは本当にお得です。皆さんお得大好きですよね？？
「えーなんでそんな知ってるの？」とか相手に言われたら、良い意味でも悪い意味でも完全に興味引けてるので、一歩リードです！！
今回ざっくりとしか書いてないので、分からない点などありましたら、コメントにてお願いします！なんでもお答えします！
じゃあねっ！
【特集1】みんな”サブリース”使ってるの？そもそも”サブリース”理解できてる？
みなさんこんにちわ。まめしばしゅーたんです。
突然ですが、先日のこちらのニュースご存知でしょうか。
不動産の転貸契約「サブリース」を使った悪用投資斡旋の事実が発覚しました。
記事を分かりやすく説明しますね。まず問題点は大きく2つ。
①正式契約書とは別に、偽物印鑑を使って売買金額を水増しした隠れ契約書の作成
→二重契約は違反です！
②本来投資案件では利用できない固定金利型住宅ローン「フラット35」を使い、融資実行
→投資案件使っちゃだめです！
実際どんな事案かと言えば、、、こんな感じです。
「不動産会社が顧客に3,000万円で区分マンションを売買することが決定し、3,000万の売買契約書を作成。偽物印鑑を使い、3,500万での偽物売買契約書も作成。融資してくれる金融機関には3,500万の偽物契約書を提出し、「フラット35」で融資実行。実際の売買金額3,000万円との差額500万円をサブリース会社の保証金と顧客紹介をしてくれたブローカーの2者に支払った」
今回、サブリースの仕組み自体は、ただ悪用されただけなのですが、”家賃保証をしてくれる”という甘い言葉に騙されてしまう人が後を絶たないのも事実。皆さんには、甘言にリスクはつきものということも認識してもらいたいです。なので、今日はサブリースのメリット・デメリットについて、一緒に考えていきたいと思います。
そもそも”サブリース”ってなんなのさ？
そうですよね。サブリースって言葉。僕もそんなに詳しくは知りませんでした。記事を参照すると、、、
「業者が物件を所有者から借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の賃料を保証して支払う仕組み」
のことです。業者とはサブリース業者（不動産業者）のこと。つまり、「賃貸物件に人が住んでいなくても、賃貸オーナーに家賃が入ってくる仕組み」ということです。なんとも涎の出る仕組みでしょうか笑
サブリースのメリットは？？
涎だらだらになりそうな仕組みです。ただ、落ち着いて下さい。そんなに良いもの世の中早々ありません。そもそも良ければ、不動産業者が営業しなくても皆サブリース使いますからね。まず、メリットから考えていきましょう。大きく4つあります。
メリット１ 安定した家賃が手に入る
図２を見て下さい。サブリース契約の場合は、不動産業者が物件を一括借り上げしてくれますね。そのため、入居者の有無に関係なく家賃が手に入ります。これは空室リスクや滞納リスクの回避でもあります。特に、滞納リスクは減収だけでなく、裁判など人的な問題にも発展します。その点、大いに安心できます。
メリット２ いろいろ楽
サブリースの場合、物件管理運用責任を負うのは不動産業者になります。そのため、物件オーナーがやることと言えば、不動産業者とやり取りをするくらいです。水道管が凍結したとか、水漏れしてるとか、そんな面倒なお悩み解決も全て業者がやってくれます。これは本当に楽です。
メリット３ 確定申告も簡単
意外と面倒くさい確定申告。サブリースの場合、オーナーの収入は業者からの家賃、費用はサブリース会社への手数料のみ。そのため、収支管理がシンプルになり、税務上の手間も減ります。サブリース契約を結んでない場合は、入退去のたびに発生する費用を計上しなければなりませんし、家賃も安定的ではありません。そのため、税務も複雑となり、多くは税理士に依頼しているかと思います。この点が簡単になるのは、本当に感嘆です。
メリット４ 訴訟の当事者にもならずに済む
滞納や退去の際に、裁判となる場合が稀にあります。サブリースの場合、借主にとってのオーナーはサブリース会社となるので、物件オーナーは訴訟の当事者にならずに済みます。傍観しつつ、安定した家賃収入を手に出来ます。
サブリースのデメリットは？
メリットは理解できましたでしょうか。良いことづくしじゃん！？そう思っている人も多いでしょう。実は、メリットと違い、デメリットは数多くあります笑。考えられるものをひたすら上げていきます。
デメリット１ 家賃収入が最大化できない
賃借人の支払い家賃から保証料を引いたものが、物件オーナーの家賃収入となります。そのため、サブリースを使わない場合の家賃収入よりは少なくなります。これは仕方がないことです。家賃を最大化したければ、自己経営が一番です。
デメリット２ 家賃が減額される可能性がある
サブリース契約時に次の文言が入っている場合があります。
「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」
この文言を見かけたら、サブリース会社の状況次第で家賃減額請求をされる可能性があります。常に一定の家賃収入ではないんだということを肝に銘じておきましょう。
デメリット３ 中途解約されるかも
サブリース会社は、図3のように長期保証を謳っているところが多いです。
しかし、経済情勢の変化や家賃の減額請求などに応じれない場合、サブリース契約を解約されてしまう可能性があります。サブリースの長期保証を元に資金返済計画も考えていたのに、、、ということもありますが、これも仕方のないことです。安定しているようで不安定だということを覚えておきましょう。
デメリット４ 変な人が住んでいるかも？
物件オーナーに賃借人を選ぶ権利がなく、入居者が変な人である場合があります。僕はこれが一番の問題だと思っています。サブリース会社も一定の入居審査は設けているはずですが、物件オーナーの基準とは違います。モラルの無い人やサブリース会社の意向で入居してくる人もいます。普通は、自分の物件に変な人とか住んでほしくはありませんよね？
デメリット５ 会社の倒産リスク
サブリース会社が経営不振等で倒産してしまう場合も考えられます。その場合、賃借人とサブリース会社とで結んでいた賃貸借契約は物件所有者に引き継がれます。この時に、一斉のリスクを抱え込むことになります。訴訟中だったら、、、変な人が住んでいたら、、、どうしますか？人生大悪転です。
デメリット６ 引継ぎがうまくいかない可能性
サブリース会社を変えなければならない場合、当然入居者情報や賃貸契約を引き継がなければなりません。この際、敷金の管理ができていない、建物の維持管理の履歴が残ってない、そもそもメンテナンスがいい加減などの理由で、莫大な修繕費用がかかる、という話にまで発展することもあります。そして、それら費用を誰が負担するんだという問題も残ります。
デメリット７ 免責期間がある場合も
契約次第ですが、新築時、もしくわ退去時に免責期間を設けられることがあります。
これは、サブリース会社が家賃を物件オーナーに支払わなくてもいいよ、という期間のことです。その間はオーナーの無収入となります。
結局サブリースは使ったほうが良いの？
以上、サブリースのメリット・デメリットを包括的に考えてきました。皆さんの中には、「結局使ったほうが良いの？」と疑問が残っている事でしょう。この答えは、「物件規模と収益による」です。つまり、大規模で収益性が高いため、自己経営でもある程度の収益が見込めるが、リスクヘッジしながら収益を安定させて時間を節約したい、といった人には利用価値があると思います。しかしながら、それ以外の場合は、利用しないのが無難です。
ちなみに、僕は上記関係なく絶対に利用しませｎ。というのも、不動産と人が織りなすストーリーが時には感動的で、時には教訓を残すと知っているからです。不動産投資の魅力もここにあると思っています。単純にお金欲しいなら他のことやります笑不動産大変ですから！
じゃあねっ！
【参考】
サブリースのデメリット・問題点とその解決方法｜家を貸す・持ち家を賃貸に出して賃料収入を得るなら【イエカレ】
サブリースとは？メリットデメリットとトラブル回避のための注意点
不動産初心者と一緒に戸建て投資を勉強しよう～接道状況編～
みなさんこんにちわ。まめしばしゅーたんです。
ここでは戸建て投資について、不動産初心者の僕と一緒にゆったりまったり勉強していこうというものです。なお、まめしばしゅーたんは3年間不動産業に励んでいました。業務内容は、区分中古マンションの【仕入れ～リノベーション～再販】。ただ戸建てや投資についてはちんぷんかんぷん。
さあ、一緒に不動産投資の世界へ足を踏み入れていきましょう！
接道状況ってなに？？
今日は接道状況について学んでいきましょう。接道状況なんて言葉、聞きなれないはず。下の図面（マイソク）見て下さい。
この図面の物件概要部分、下から3行目に「接道状況（角地・間口）：西4.0m 私道 接面2.0m」と書いてありますね。これ、どういう意味なのでしょうか。そもそも、なぜ接道状況を確認する必要があるのでしょうか。
なぜ接道状況を気にしないといけないの？
実は、都市計画区域（および準都市計画区域）内の建築物の敷地は「接道義務」という、建築基準法第43条1項に定められた条件を満たしている必要があるんです。具体的には「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」というもの。なんと、この条件を満たさないと建築物を建てることが出来ないのです。
この条件、皆さんが思っている以上に厄介で複雑です。まず、「道路」にも種類があるのをご存知でしょうか。不動産に関連して説明される「道路」とは「建築基準法による道路」のこと。これをしっかりと理解しておく必要があります。
「建築基準法による道路」とは？？
それでは「道路」について見ていきましょう。「建築基準法による道路」は、以下6つに区分されます。
□ 道路法による道路（第42条1項1号）
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4ｍ以上のもの。公道となる。
□ 都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。たいていは公道ですが、私道の場合もある。
□ 既存道路（第42条1項3号）
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4ｍ以上のもので、公道か私道かは問わない。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当する。
□ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。
□ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4ｍ以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。「位置指定道路」と呼ばれる。築造時点では原則として私道だが、その後に公道へ移管されているケースもある。
□ 法が適用されたとき既にあった幅員4ｍ未満の道路（第42条2項）
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定をしたもの。「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4ｍの幅員を確保することが前提となっている。
ここでは道路にも色々なものがあるんだってこと、頭に入れておきましょう！
次に「2m以上接しなければならない」について説明していきます。
「2m以上接しなければならない」とはどういう状況か？
これは「道路に接している敷地の間口が2m以上でないといけない」ということ。実は、道路と同じく敷地にも色々な形があります。「旗ざお状の敷地（旗竿地）」や「不整形の敷地（不整形地）」と呼ばれるものが最たるもの。
敷地の大きさ・形に関係なく、とにかく道路と間口が2m以上接している必要があるということが分かりましたね！
さて、これにて「接道義務：建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」について理解出来ました。
図面の接道状況「西4.0m 私道 接面2.0m」はどういう意味か？？
もう皆さんもお分かりかと思います。つまり「敷地の西側に幅員4mの私道に間口2m接している」ということ。。。おやおや？1点気になりませんか？「私道」という言葉。この私道、建築基準法による道路であれば何も問題ありません。
図面の物件概要欄備考を見ましょう。「建物再建築時に諸条件あり」と記載ありますね。もしかすると、この私道が絡んでるかもしれません。
次回はこの私道問題について一緒に学んでいきましょう！
じゃあねっ！
